Pelaburan Hartanah: 5 Teknik Rahsia Terbongkar!

Rumah BUKAN aset.

Itu satu statement yang saya dengar dari seorang pakar kewangan dulu-dulu masa baru belajar pasal duit. Terkejut jugak saya dengar. Waktu tu semua orang “tahu” yang rumah tu aset.

Penjelasan encik pakar tu simple sahaja:

• Aset adalah benda yang masukkan duit dalam poket kita.
• Liabiliti adalah benda yang keluarkan duit dari poket kita.

Pelaburan hartanah atau property investment memang tak asing lagi. Tapi tahukah anda? Kalau anda beli rumah untuk tinggal dengan family saja, mengikut definisi di atas, rumah anda tu bukan aset, malah liabiliti.

Macam mana nak jadikan rumah kita tu aset? Jawapan standard adalah dengan menyewakan, jadikan homestay, atau jual. Tapi sebenarnya ramai tak tahu, banyak lagi kita boleh buat untuk mendapat income dari hartanah.

Saya senaraikan sini 5 teknik yang ramai orang tak tahu untuk buat duit dengan hartanah:

Teknik 1: Markup

Teknik ni simple je. Katakan anda beli rumah dengan harga RM120,000. Dalam proses tawar-menawar, anda berjaya yakinkan pemilik rumah untuk jual kepada anda dengan harga RM100,000. Wow! Jimat Rm20,000.

Tapi macam mana kalau anda boleh dapatkan RM20,000 tu sebagai cash dalam tangan? Senang je:

1. Anda dah setuju dengan pemilik rumah harga RM100,000.
2. Tapi bila pinjam dengan bank, anda ambil loan Rm120,000.
3. Kalau bank bagi loan 90%, anda dapat RM120,000 x 90% = RM108,000.
4. RM100,000 anda bayar kat owner, dan RM8,000 tu anda dapat sebagai cash.
5. Gunakan RM8,000 tu untuk renovate rumah untuk disewakan atau dump je dalam ASB.

* tak dapat la RM20,000, sebab loan 90%. Tapi still dapat Rm8,000 cash yang anda boleh bayar balik dalam masa 25 tahun atau lebih (ikut tempoh pinjaman). Itu cash yang sangat murah. Sebab loan rumah lagi murah dari personal loan atau kad kredit.

Teknik ni memerlukan:

1. Pastikan ada bank yang boleh bagi pinjaman sejajar dengan harga rumah. Kalau harga rumah Rm120,000 dan bank boleh bagi RM140,000, lagi best. Lagi banyak cash. Kalau bank tak boleh bagi pinjaman yang sejajar jangan buat.
2. Skill tawar-menawar tu kena ada. Kalau saya, saya cari orang yang urgent nak jual rumah, supaya kurang tawar-menawar diperlukan. Contoh: orang yang nak bercerai, orang yang kena pindah kerja tempat lain, orang yang bisnes tengah jatuh, etc.
3. Cari lawyer yang tahu dan boleh buat teknik ni. Ada yang tak reti buat. Ada jugak yang tak suka buat. Proses dia lagi rumit.
4. Persetujuan dengan owner rumah. Lagi sekali, pilih pemilik yang urgent seller macam point di atas, supaya bahagian ni jadi lebih lancar.

Apa kelebihan teknik ni?

Anda dapat cash dalam tangan yang sangat murah. Cuba bagitau saya bank mana yang akan bagi anda loan kredit kad atau personal loan dengan kadar 6% setahun selama 25 tahun?

Teknik 2: Refinance

Kalau dah apply teknik pertama tadi, lepas tu dah dapat penyewa untuk rumah tu, boleh guna teknik ni. Caranya:

1. Lepas beberapa tahun, nilai rumah akan naik.
2. Bila nilai rumah naik dalam RM3,000 hingga RM5,000, pergi bank dan cakap nak refinance rumah. Maksudnya naikkan nilai pinjaman sejajar dengan harga rumah.
3. Keluarkan duit mengikut kadar sewa bulanan. Kalau sewa RM1000/bulan, dan bayaran bank RM500/bulan, refinance sampai kadar bayaran bank jadi RM800 maksimum. Biarkan buffer Rm200 sebulan sebagai profit bulanan dan untuk cover cukai pintu, indah water, etc.
4. Gunakan duit tu untuk letak down payment rumah lain, atau kalau malas campak je dalam ASB.

Hati-hati!

• Jangan sesekali kacau tempoh pinjaman. Kalau tempoh 25 tahun jangan panjangkan. Biar 25 tahun je. Hanya keluarkan ekuiti dari segi nilai rumah.
• Jangan buat kalau bayaran bank lebih tinggi dari sewa rumah.
• Jangan naikkan sewa lebih dari harga pasaran semata-mata untuk buat teknik ni.
• Jangan buat dengan rumah yang kita duduk. Buat dengan rumah yang kita sewakan.

Apa kelebihan teknik ni?

Kita selalu dengar orang berbangga dengan nilai harga rumah mereka yang dah naik banyak. “Dulu aku beli, RM250,000. Sekarang harga pasaran RM450,000.”

Hakikatnya, RM200,000 “untung” tu hanya atas kertas. Tiada gunanya kalau tak dapat dikeluarkan sebagai cash. Dengan teknik ni, keuntungan pelaburan tu dapat direalisasikan dalam bentuk cash.

Teknik 3: Sublet

Cara tradisional buat duit dengan pelaburan hartanah ialah dengan membeli rumah dan cari penyewa. Bukankah lagi senang kalau kita tak perlu beli rumah? Caranya:

1. Cari rumah untuk disewa. Seperti biasa, dapatkan kes urgent rental. Boleh tengok classifieds untuk rumah yang dah berbulan iklan tapi still tak dapat penyewa.
2. Minta harga diskaun dengan tuan rumah. Biasanya tuan rumah akan setuju sebab bagi mereka, yang penting dapat cover bayar bank bulan-bulan pun dah lega.
3. Untuk mudahkan dapat diskaun, offer untuk bayar 6 bulan atau setahun terus dengan harga diskaun tu. Kalau pemilik rumah tu memang dah berbulan tak dapat orang nak sewa, 90% mereka akan setuju.
4. Bila dapat rumah tu, sewakan pula kepada orang lain pada harga pasaran.

Apa yang anda perlukan:

• Anda perlu bekerja keras untuk dapatkan penyewa. Edarkan flyers di kolej/universiti, post iklan di mudah.my dan lain-lain website classifieds, post di Facebook dan Group Whatsapp.
• Mungkin perlukan sedikit modal untuk furnish dan repair rumah tu.
• Ada tuan rumah yang memang tak suka konsep sublet. Terangkan kepada mereka dulu.

Apa kelebihan teknik ni?

Anda tak perlu keluar modal yang banyak. Kalau anda beli rumah, anda perlu laburkan banyak masa, tenaga, dan wang untuk dapatkan rumah. Belum lagi nak cari penyewa.

Menggunakan teknik ini, anda boleh jana income dalam masa beberapa bulan. Anda tak perlu risau tentang loan rumah, cukai, indah water, dan lain-lain. Itu semua tuan rumah uruskan. Anda hanya fokus kepada mencari penyewa, dan makan untung.

Tuan rumah pun lega dapat bayar bank. Habis tempoh pinjaman, dia dapat rumah percuma. Bukankah win-win?

Teknik 4: Lease option

Teknik ni jarang dibincangkan dalam komuniti hartanah di Malaysia. Kalau tanya lawyer hartanah pun, ada yang tahu proses dia tapi ramai yang tak pernah buat. Tapi ini salah satu cara yang menguntungkan juga untuk melabur dalam hartanah.

Macam mana nak buat keuntungan dengan teknik leasehold ni? Saya bagi satu contoh yang kita semua familiar:

Anda nak tak kalau saya bagi anda deal seperti berikut?:

1. Tahun 2008, saya bagi anda tinggal di rumah saya di Kota Damansara selama 5 tahun
2. Sepanjang 5 tahun tu, anda boleh memilih untuk beli rumah tu dari saya pada harga 2008. Pada bila-bila masa.
3. Kalau 5 tahun berlalu dan anda tak mahu beli, tak mengapa. Tiada paksaan.

Sesiapa yang ikut kenaikan harga rumah di Kota Damansara dari tahun 2008-2013 akan ternganga bila baca deal macam ni. Tak masuk akal!

Bukan tak masuk akal. Inilah lease option. Lease option bermakna anda ada pilihan untuk membeli rumah tu daripada pemilik, tapi kalau anda tak mahu pun tak apa. Ada ke owner yang gila boleh setuju dengan deal berat sebelah macam ni?

Jom tengok apa manfaat kepada owner dan pembeli:

Owner

1. Boleh jual rumah pada harga pasaran. Kalau buat deal macam ni, memang harga kena ditetapkan dari awal. Owner tak perlu turunkan harga walaupun pasaran hartanah sedang perlahan. Pelaburan beliau dah selamat. Hanya orang yang pernah memiliki rumah saja yang faham sentimen ni.
2. Tidak perlu servis loan. Sebab dalam masa 5 tahun tu penyewa yang servis loan. Dua kali lega. Pelaburan dah dapat balik, dan cashflow pun dah tak perlu fikir selama 5 tahun.

Penyewa (leasee)

1. Boleh membuat jual beli rumah tanpa ada nama kita pada loan bank atau geran rumah. Saya suka ulang point ni sebab memang sangat menakjubkan. Tak kira CCRIS ke CTOS ke, anda memang boleh menjual/membeli rumah.
2. Baca lagi sekali perenggan sebelum ni.

Cara buat:

1. Cari owner yang nak jual rumah tapi takut tak dapat full price. Artikel ni ditulis pada September 2015, di mana harga RM sekarang tengah merudum. Memang tak susah nak dapat owner dengan ciri-ciri ni.
2. Offer nak beli rumah full price tapi mintak lease option 5 tahun, fixed price. Offer 3-5% down payment based on harga rumah, dan anda akan servis loan sepanjang tempoh 5 tahun tu.
3. Kalau owner setuju, CHA-CHING! Anda dah ada aset dalam tangan yang anda boleh jual bila-bila masa dalam tempoh 5 tahun.
4. Tunggu 5 tahun, kalau harga rumah naik dengan kadar untung yang sesuai, cari buyer, dapatkan persetujuan harga, dan beli rumah dari owner. Lepas beli flip terus kepada buyer anda.
5. Beli kereta idaman anda.

Anda perlukan lawyer yang tahu selok-belok. Join FB group pelabur hartanah. Mesti ada segelintir yang buat lease options nih.

Teknik 5: Jadi Pengurus Hartanah

Pelik kan nama teknik ni? Ini bukan pelaburan hartanah secara langsung, tapi secara tidak langsung anda boleh dapat tempat tinggal percuma.

Caranya?

1. Pilih development yang high-rise dan perlukan management office.
2. Offerkan diri anda untuk uruskan keperluan penduduk di situ, dengan syarat anda diberi rumah percuma untuk didiami.
3. Jimat beratus ribu ringgit dari segi sewa rumah atau kos beli rumah.

Teknik ni agak baru dan ada dijelaskan dalam buku “Don’t Own, Don’t Rent, Live Well“, hasil karya Matthew Peters dan isterinya. Mereka telah menggunakan teknik ini untuk merasa tinggal di apartment paling ekslusif di Manhattan, hanya dengan menjadi pengurus keperluan penduduk lain di situ.

Yang ini saya tak dapat nak ulas panjang lebar, sebab saya sendiri tak pernah cuba. Banyak proses yang kena automate dan selaraskan untuk membolehkan anda menguruskan keperluan seluruh penduduk dengan seorang diri.

Apa kelebihan teknik ni?

Kalau difikirkan, lebih separuh income kita pergi ke rumah. Tak kiralah menyewa atau membeli rumah, separuh kuasa membeli kita sudah habis ke situ. Dengan teknik ini, kita dapat rasa mendiami rumah-rumah mewah tanpa mebayar satu sen pun, tapi perlu bekerja keras sikit.

Kalau income kita RM4000 sebulan, separuh daripada itu bermakna kita boleh simpan RM2000 sebulan. Memang persaraan tidak menjadi masalah dalam hal ni.

Kesimpulan

Kalau nak diulas memang banyak lagi tapi 5 ni yang saya rasakan paling menarik dan relevan kepada masyarakat kita. Harapan saya entri ini memberi inspirasi positif kepada golongan muda untuk mula menceburi bidang pelaburan hartanah.

Kalau anda nak mula menceburi bidang hartanah, teknik yang mana satu yang anda paling berkenan? Tinggalkan jawapan anda di ruang komen.

Saya Diyana, Penasihat Kewangan dengan Prudential BSN Takaful. Saya menulis tentang pengurusan kewangan peribadi dalam blog saya diyanatajularus.com dan merupakan penulis jemputan di blog hafizrahim.com.